黔南州个人住房公积金贷款管理实施办法

第一章 总 则

第一条  为规范个人住房公积金贷款管理,维护住房公积金所有者合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》、《中国人民银行关于颁布<个人住房贷款管理办法>的通知》和《黔南州住房公积金管理办法》规定,结合本州实际,制定本办法。

第二条  本办法所称个人住房公积金贷款,是指以单位和职工缴交的住房公积金为资金来源,向住房公积金缴存职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修普通自住住房的专项低息贷款。

职工购买的普通自住住房包括普通商品房、经济适用房、房改房、二手普通自住住房。

第三条  本办法所称住房公积金管理机构是指黔南州住房公积金管理中心及其所属管理部;受委托银行是指接受住房公积金管理机构委托办理贷款业务的商业银行;借款人是指向住房公积金管理机构提出借款申请,并从受委托银行取得住房公积金贷款的住房公积金缴存职工。

第四条  贷款业务由受委托银行根据住房公积金管理机构确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率、担保方式等内容代为办理。受委托银行应当根据国家有关住房贷款的规定履行相关金融职能,并监督使用和收回贷款本息。

第五条  本办法适用于黔南州行政区域内的住房公积金贷款管理。

第二章  贷款对象和条件

第六条  凡本州行政区域内建立住房公积金制度一年以上,并连续足额缴存住房公积金,具有完全民事行为能力的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,均可申请个人住房公积金贷款。

住房公积金个人账户封存的职工,不能申请住房公积金贷款。

第七条  借款人申请个人住房公积金贷款时,必须同时具备以下条件:

(一)购买位于本州行政区域内用于借款人家庭自住的住房;

(二)已按规定缴存住房公积金满1年以上;

(三)有稳定的经济收入,没有不良信用记录,有偿还贷款本息的能力;

(四)有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及相关部门的批准文件;

(五)有所购买、建造、翻建、大修自住住房费用30%以上的自有资金,并已用于支付所购买、建造、翻修、大修自住住房费用的首付款;

(六)有住房公积金管理机构和受委托银行认可的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的单位作为保证人;

(七)住房公积金管理机构规定的其他条件。

第三章  贷款额度、期限和利率

第八条  贷款额度按不高于所购(建造、翻建、大修)住房全部价款或评估价值的80%确定,其中:购买二手房、建造、翻建、大修住房按不高于房屋总价的70%确定。

根据现阶段本州住房公积金资金规模、资金使用率和住房市场价格等实际情况,购买、建造、翻建、大修自住住房最高贷款限额暂定为30万元。

贷款额度的核定还应当考虑还款能力、借款年限等具体因素,其计算公式为:贷款额度=(借款人夫妻双方月计缴住房公积金工资总额×12月)×40%×借款年限

借款人及其配偶的月还款额(含住房公积金贷款、组合贷款、其他贷款)月均还款额之和不超过借款人家庭收入的50%。

第九条  贷款期限由住房公积金管理机构按照“借款人的年龄与申请贷款期限之和不超过其法定退休年龄”的原则协商确定。购买、建造自住住房贷款期限最长不超过20年;翻建、大修自住住房贷款期限最长不超过10年。

第十条  贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。如遇法定利率调整,于次年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

第四章  贷款程序

第十一条  借款人申请个人住房公积金贷款时,应当填写《黔南州个人住房公积金贷款申请表》,并向住房公积金管理机构提交下列资料:

(一)借款人和抵押人夫妻双方居民身份证、户口簿或其他有效身份证件;

(二)借款人夫妻双方所在单位出具的有关借款人的职业及经济收入情况证明;

(三)本州内异地申请个人住房公积金贷款的,借款人应提供按规定正常缴存住房公积金1年以上的证明;

(四)借款人婚姻状况证明及参加工作时间证明;

(五)合法有效的购(建造、翻建、大修)房合同、协议以及所购现房的所有权证等;

(六)借款人自建住房的,应提供城建规划部门批准的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和土地管理部门发给的土地使用证或用地批准书,以及所建住房的估价报告书;

(七)借款人翻建、大修住房的,应提供城建规划部门的批准《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和原房屋的土地权属证明和房产权属证明,以及所建住房的估价报告书;

(八)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;抵押物估价报告书;保证人出具的同意担保的书面承诺及保证人的资信证明;

(九)购买住房的首期付款证明或建造、翻建、大修住房自筹资金来源和数额证明及售房单位(或售房人)提供的收款账号;

(十)住房公积金管理机构要求提供的其他文件或资料。

第十二条  住房公积金管理机构对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和借款的可行性进行审查、核实确认,并在借款人提交上述资料之日起15个工作日内审核完毕,将准予贷款或不准予贷款的决定通知借款人。

准予贷款的,由住房公积金管理机构向借款人开具《住房公积金委托贷款通知书》、《个人住房公积金贷款申报审批表》。不准予贷款的,应当向借款申请人说明理由及依据。

第十三条  借款人持《住房公积金委托贷款通知书》、《个人住房公积金贷款申报审批表》及相关资料到受委托银行等单位按程序办理相关手续。在发放贷款之前,应当完备以下手续:

(一)借款人在受委托银行开立专用存款账户,并提供售房单位出具的首付款发票(或收据);

(二)借款人以自建住房为抵押贷款的,应当由受委托银行调查人员核实其住宅建筑形象进度达到主体结构封顶,或完成项目总投资65%以上的证明依据并办妥该房屋抵押预登记手续;

(三)借款人以购买期房为抵押贷款的,应当由受委托银行调查人员核实其住宅建筑进度达到主体结构封顶,或完成项目总投资65%以上的证明依据并办妥该房屋抵押预登记手续;

(四)借款人以所购现房为抵押贷款的,应取得房屋所有权证,并办妥该房屋抵押登记手续;

(五)借款人应当授权受委托银行以代扣方式从借款人有关账户上扣收贷款本息和扣付应由借款人支付的有关费用等款项。

第十四条  贷款手续办理完毕,经住房公积金管理机构复核审查同意后,在2个工作日内将贷款资金划入受委托银行贷款专户内。

第十五条  用于购买住房(除二手房外)的贷款,受委托银行应当按照借款合同约定,以转账方式将资金支付给售房单位(或售房人);用于建造、翻建、大修及购买二手自住住房的贷款,由借款人按借款合同约定提取。

第五章  贷款担保

第十六条  借款人申请住房公积金贷款的,应当提供经住房公积金管理机构和委托银行认可的担保,并在《借款合同》中签订相应的担保条款或担保合同。担保方式实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等。

第十七条  抵押贷款,系指借款人以购、建自住住房或第三人提供的房产作为抵押物向住房公积金管理机构申请办理的住房贷款。

(一)借款人提供的抵押物应是住房公积金管理机构和受委托银行认可的,符合法律规定的。

(二)抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价确定。

(三)借款人以房地产作为贷款抵押物的,必须将房地产价值全额用于贷款抵押,其贷款额度不得高于抵押物价值的80%。

(四)受委托银行与抵押人签订抵押合同后,在放款前必须依照法律规定办理抵押登记。抵押登记费用由借款人承担。

(五)抵押权设定后,所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)均应由受委托银行承担保管责任。受委托银行收到上述文件后,应向抵押人出具保管证明。

(六)受委托银行负有妥善保管抵押物权属证明文件的责任,因保管不善造成抵押物权属证明文件灭失或毁损的,受委托银行应当承担责任,并赔偿损失。

(七)抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受住房公积金管理机构和受委托银行的监督检查。

(八)对设定的抵押物,在贷款本息未清偿前,未经住房公积金管理机构和受委托银行书面同意,抵押人不得将抵押物转让、馈赠、变卖、重复抵押或以其他方式处理。

(九)抵押担保的期限自抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。抵押终止后,抵押人按合同的约定到原登记部门办理抵押注销手续,解除抵押权。

第十八条  质押贷款,系指借款人以其本人或第三人提供的权利凭证作为质押物向住房公积金管理机构申请办理的贷款。

(一)个人住房公积金贷款可以用凭证国债、个人定期储蓄存款存单等有价证券作为质押物。

(二)借款人以符合条件的有价证券作为质押,其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的80%。

(三)受委托银行应当对出质人提交的有价证券进行查询和认证,将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构,同时取得出具有价证券金融机构在质押期间停止支付和不予挂失的回执。

(四)受委托银行与出质人签订质押合同,出质人应将确认后的质押权利凭证交付受委托银行。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

(五)受委托银行负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的,受委托银行应当承担责任,并赔偿损失。

(六)在质押期间,质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的,选择以下方式处理,并应在质押合同中注明:

1、到期兑现用于提前清偿贷款本息;

2、转换为定期储蓄存单继续用于质押;

3、转换为住房公积金管理机构认可的有价证券用于质押;

4、用住房公积金管理机构和受委托银行认可的等额债券、存款存单调换到期债券、存款存单。

(七)用凭证式国债质押的,贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近的确定贷款期限。

第十九条  保证贷款,系指住房公积金管理机构的第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担责任而发放的贷款。

(一)保证人应于受委托银行签订保证合同,保证人为借款人提供的贷款担保应为不可撤销的全额连带责任保证。

(二)保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在受委托银行开户有存在账户;保证人为自然人的,必须有稳定的经济来源,具有足够代偿能力,且在受委托银行存有一定数额的保证金。

(三)保证期间,保证人发生变更、撤销或破产等,借款人应当提前30天书面通知住房公积金管理机构和受委托银行,保证合同项下的全部权利义务由变更后的机构承担或由保证人作出撤销决定的机构承担。如住房公积金管理机构或受委托银行认为变更的机构不具备完全的保证能力,作出撤销决定的机构有义务落实住房公积金管理机构和受委托银行认可的新的保证人。

第二十条 抵押加阶段性保证贷款,系指借款人以所购住房作为抵押,在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥正式抵押登记之前,由售房单位提供阶段性连带保证而发放的贷款。

(一)保证人应为与借款人签订房屋买卖合同的售房单位,且在受委托银行开立有存款账户;

(二)本方式涉及的抵押担保,按本办法第十七条的规定办理;

(三)本方式涉及的保证担保,按本办法第十九条的规定办理;

(四)售房单位应当及时协助借款人办理房地产权属证件,并负责将正式抵押登记的他项权利证送交受委托银行保管;

(五)采用本方式贷款的,受委托银行应当与借款人、抵押人和抵押物共有人、保证人同时签订担保合同。

第六章 贷款偿还

第二十一条  借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

第二十二条  贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,实行按月等额归还贷款本息。

第二十三条  借款人自受委托银行划款之日的次月进入还款期,以银行借款发放日的前一日为每月还款日。借款人可在每月还款日到受委托银行以现金方式偿还贷款本息,也可以委托银行从借款人有关账户代扣贷款本息。

第二十四条  借款人可提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的,应向住房公积金管理机构提出申请,经住房公积金管理机构批准后,到受委托银行办理相关还款手续。

第二十五条  借款人还清贷款本息后,受委托银行凭贷款结清凭证,在30日内将保管的抵押物他项权证等权属证明及质押物退还抵押人、出质人,借款人凭结清凭证及相关资料到原登记机关办理注销抵押手续。

第七章  其  他

第二十六条  借款期间,借款人未按约定的还款计划按时、足额归还贷款本息的,受委托银行有权根据相关法律法规及《借款合同》规定,对未按时归还的贷款本金和利息计收罚息和复利。

第二十七条   发生下列情况之一,受委托银行有权停止发放贷款或提前收回已发放的贷款本息,或解除合同,并要求借款人承担违约责任:

(一)借款人擅自改变贷款用途的;

(二)借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押的;

(三)按本办法规定经批准以未取得房屋所有权证的房产作为抵押,抵押人在取得房屋所有权证三个月内未将抵押房产的他项权利证及相关文件原件送交受委托银行的;

(四)拒绝或妨碍受委托银行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查的;

(五)提供虚假资料或隐瞒重要事实,已经或可能造成贷款损失的;

(六)未经受委托银行同意,与他人签订有损受委托银行和住房公积金管理机构权益的合同或协议的;

(七)保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力,抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权价值明显减少影响受委托银行实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵(质)押的;

(八)借款人在合同履行期间死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后,其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原贷款合同的;

(九)违反本办法和借款合同及相关担保合同的其他行为。

第二十八条  个人住房公积金贷款不得用于购买高档商品房或经营性用房,也不得用于住房的内部装饰。

第二十九条  借款人未还清个人住房公积金贷款本息的,不得再次申请个人住房公积金贷款。

借款人因其他借贷和债务关系未结而影响正常偿还住房公积金贷款本息的,不得批准其申请个人住房公积金贷款。

第三十条  借款合同发生纠纷时,借款人、受委托银行应及时协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第八章  附  则

第三十一条  本办法中所称“估价报告书”均指具有法定资质的评估机构出具的估价报告。

第三十二条  本办法由黔南州住房公积金管理中心负责解释。

第三十三条  本办法自公布之日起施行,2003年10月28日印发的《黔南州个人住房公积金贷款管理暂行办法》同时废止。