关于进一步规范和明确住房公积金使用政策执行中一些具体规定的通知

各县(市)管理部,各科室、直属业务部:

根据《中共黔南州住房公积金管理中心党组贯彻党的群众路线加强制度建设工作计划》要求,结合当前住房公积金政策的有关规定,中心对2013年以前下发的关于我州住房公积金提取、贷款业务方面的管理规定进行了认真清理和修订、完善、整合。经研究决定,现将我州住房公积金使用政策方面的一些具体执行和操作的规定进一步规范和重新明确。

本通知印发后,中心原印发的黔南金管发[2005]15号、黔南金管发[2005]24号、黔南金管发[2006]11号、黔南金管发[2008]17号、黔南金管发[2008]19号、黔南金管批复[2009]02号、黔南金管发[2009]13号、黔南金管发[2009]15号、黔南金管发[2009]20号、黔南金管发[2010]07号、黔南金管发[2010]13号、黔南金管批复[2010]01号、黔南金管复[2010]03号、黔南金管复[2010]04号、黔南公积金发[2011]04号、黔南公积金发[2011]18号、黔南公积金发[2012]10号、黔南公积金复[2012]1号、黔南公积金通[2013]06号等19个文件的相关规定不再执行,所涉及的相关业务请遵照本通知规定执行和办理。

一、住房公积金贷款政策和业务管理方面 

(一)关于住房公积金贷款“二套房”的认定标准。住房公积金贷款购买自住住房套数的认定,以2003年我州设立专门的住房公积金管理机构以来,缴存职工家庭申请住房公积金贷款购房的次数进行核定。

    (二)关于共同购房人的界定。两个以上借款人共同申请住房公积金贷款的,共同购房人及借款人限于配偶、成年子女、成年子女的配偶。

(三)关于借款申请人婚姻状况的审核规定。

1、对结婚证出生日期与身份证出生日期不符的,应要求其更改一致,并加盖婚姻登记部门公章。

2、借款申请人婚姻状况为未婚、离异未再婚、丧偶未再婚的,应签署《婚姻状况声明》,同时提供最近三个月内户籍所在地民政部门出具的无婚姻登记证明,并与其户口簿载明的婚姻状况核对相符。

3、借款申请人已婚、其户口簿颁发日期早于结婚证登记日期的,不再要求其变更户口簿婚姻状况。

(四)关于借款申请人信用状况的受理和审核。借款申请人信用状况的审核主要以在中国人民银行个人信用信息基础数据库查询的《个人信用报告》为审核依据。

    1、对借款申请人《个人信用报告》有累计贷款逾期3次(含)且最高逾期1期以下、贷计卡12个月内未还最低还款额3次(含)以下违约记录的,贷款初审(受理)人员与借款申请人面谈,了解其违约原因,如属非恶意的,在要求其书面说明逾期原因并承诺按期还款,可受理贷款申请,并在申请人《贷款申请表》和《个人信用报告》上同时签署是否同意贷款的意见。

    2、对借款申请人《个人信用报告》有最高逾期期数3期以上或累计逾期次数6次以上违约记录的,原则上不应受理贷款申请。情况特殊的,按以下规定办理:

(1)有最高逾期期数3期以上或者累计逾期次数6次以上违约记录的,贷款初审人员须与借款人面谈,了解其逾期原因、实际还款能力,要求其书面说明逾期原因并承诺按期还款,由管理部(业务部)负责人审核。如审核通过,准予贷款的签署“同意贷款”的审查意见和签署个人名章,再加盖公章;若审核未通过不予贷款的,将资料返还初审人员并明确告知申请人不予贷款的原因,并做好政策解释和疏导工作。

(2)对最高期期数3期(含)以上并且累计逾期次数6次(含)以上违约记录的,贷款初审人员须与借款人面谈,了解其逾期原因、实际还款能力,要求其书面说明逾期原因并承诺按期还款,由管理部(业务部)收集其《个人信用报告》、借款申请人逾期情况说明、申请人本人及其单位同意代为扣划其工资的承诺书、管理部(业务部)签署审查意见及加盖公章的调查情况说明和其他需要提供的佐证材料后,报中心信贷管理科审核、分管领导审批。其后续情况按前款规定办理。

3、有下列情况之一的,对其贷款申请不予受理:

(1)最近24个月贷款最高逾期违约记录在180天(含)以上的;

(2)所持贷计卡在最近12个月内未还最低还款额6次(含)以上的;

(3)缴存职工《个人信用报告》显示其信用综合等级为“禁入”类或其办理的贷款、贷记卡有“呆账”记录的。如有特殊原因的,在经过规定审批程序后视情决定。

(五)关于自建房贷款。

1、对通过出让方式取得土地使用权并申请自建住房贷款的,应分别到土地管理部门和房产管理部门办理土地和房屋抵押登记,抵押登记手续齐备后,方可发放贷款。

2、因城镇规划建设需要,政府对规划区内的拆迁住户采取划拨土地形式进行补偿,并在该国有划拨补偿土地上自建自住住房的,借款申请人在完善该宗土地上自建房屋抵押相关手续后,可申请办理住房公积金贷款。

3暂不受理在集体土地、农村宅基地上的自建住房贷款申请。

(六)“商转公”贷款应当具备的条件和需要提供的资料。

1、条件:(1)已办理房屋产权证;(2)本人须准备不低于原借款剩余本金的资金作为周转。

2、需要提供的资料:(1)原购房合同和借款合同;(2)银行出具的贷款余额情况表;(3)还款卡(存折);(4)申请人夫妻双方身份证、户口本、婚姻关系证明;(5)房屋产权证。

(七)特殊情况下的贷款申请处理 对夫妻双方在婚姻关系存续期间共同申请了住房公积金贷款购房,在贷款尚未全部清偿前离异的,如其具有法律效力的《离婚协议书》、《民事调解书》、《民事判决书》等明确约定或裁定原贷款所购房屋所有权归主借款人享有、剩余住房公积金贷款本息均由主借款人承担,并经公积金管理机构计算核定原主借款人能够在个人信用、缴存基数、借款年限上满足贷款剩余本金的计算条件,且月还款额不超过其工资收入的50%的,另一方重新购房时,可申请住房公积金贷款,其贷款额度、住房套数均根据申请人本人的现有条件和情况核定。但原办理的住房公积金贷款的产权抵押人不予变更。

   (八)购买私人自建房贷款的规定。购买私人自建的房屋,是指建房人个人购买土地自行建造,并在房屋竣工验收后出售给购房人,且为购房人办妥《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的房屋。因购买此类房屋申请住房公积金贷款时:

    1、需要提供的资料:

(1)购房人、建房人及其配偶的居民身份证、户口簿、婚姻状况证明原件及复印件

(2)真实、合法的购房合同原件及复印件

(3)所购住房的不动产发票、契税完税发票原件及复印件

(4)售房人出具的不低于房屋总价40%的收款凭证原件及复印件;

(5)建房人的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划认可证》原件及复印件

(6)购房人的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》原件及复印件

(7)房地产评估机构对交易房屋的评估报告原件

如购买取得《建设工程竣工规划认可证》注明的发证日期6个月内的私人自建房申请住房公积金贷款的,可以不要求借款人出具所购住房的评估报告。

    2、贷款额度核定。购买私人自建房贷款额度参照“二手房”贷款规定执行。

   3、贷款担保。借款人应以其所购房屋为抵押并办妥抵押登记。

 (九)关于拆迁安置房的贷款问题。

1、必备资料:

(1)办理住房公积金贷款要求的一般材料;

(2)用商品房安置的,提供经产权管理部门备案的由房开企业与职工签订的《拆迁安置协议》;用保障性住房安置的,提供经产权管理部门备案的由政府或其他经批准的拆迁安置机构(含房开商)与职工签订的《拆迁安置协议》原件及复印件。

(3)《拆迁安置协议》约定应补付的房屋差价款与申请贷款金额的差额部份,应提供已付款收据原件及复印件

2、贷款额度:贷款额度的核定按照《黔南州个人住房公积金贷款实施办法》和黔南州住房公积金管理委员会下发的有关规定执行,同时,贷款金额应不超过《拆迁安置协议》约定的应补付房屋差价款总额,支取个人帐户公积金或用自有资金已(补)付房款的,应扣除已(补)付金额。

3、贷款担保:借款人应以其所购安置房屋为抵押并办妥抵押登记,若该批住房为期房的,同时应要求售房单位承担相应的保证责任。承办公积金业务的银行应与借款人、抵押人、政府指定的具备担保资格的专门机构签订相应的借款抵押担保合同。

4、资金划拨:贷款资金应划入《拆迁安置协议》指定的安置售房单位账户,禁止划入借款人个人账户。           

(十)关于新购(建)房屋总价的核定。

1、购买新建住房,按《购房合同》载明房屋总价核定。如遇有房屋含赠送的无产权面积、精装修房屋总价偏高的情况,贷款额度的核定应扣除无产权面积、精装修价值,以购买合同载明建筑面积、房产部门公布的所在楼盘平均售价或所在楼盘实际办理贷款的价格水平合理测算房屋总价。但在贷款信息录入时,仍录购房合同载明的购房总价。

2、购买再交易的“二手房”,按房屋买卖契约、契税完税发票注明价格、中介机构评估价三者中的最低价确定总房价。

3、自建房按规划许可证或房屋所有权证注明的住宅面积及现行《建安工程定额》计算总房价;

4、购买私人自建房房屋总价的,参照当地相应的房地产市场价格,由贷款初审人员按不超过购房所在地段商品房价格的原则对交易价格的真实性进行初审,再由复审岗位人员审核,最后由审批人员核定。

(十一)关于部分贷款申请材料的时效。

1、未婚证明的有效期为三个月。

2、二手房贷款申请时效为房屋所有权证注明的发证日期三个月内。

3、建造、翻建、大修自住住房贷款的申请时效为建设规划部门《建设工程规划许可证》批准之日起一年内。

4、购买私人自建房贷款的申请时效为建房人取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》批准之日起二年内,或《建设工程竣工规划认可证》注明的发证日期一年内。

(十二)关于贷款抵押物的核实。

1、申请住房公积金贷款的新上市拟发售商品住宅楼盘,应为实际工程形象进度已封顶或完成项目总投资65%以上的楼盘,同时要求房开企业书面说明其经规划批准的房屋总套数、批准预售(销售)房屋的总套数、限制销售房屋的总套数及相关明细资料和佐证材料,受理人员或信贷管理负责人应当将相关资料审查核对相符并签暑审核意见。

2、对申请住房公积金贷款的拟发售商品住宅楼盘,应审核房开企业营业执照、资质证书及贷款楼盘的“五证”等相关资料,经确认真实性、合理性后,将加盖有房开企业公章及签署有贷款业务人员核对意见的复印件留存备查。

3、受理房开企业的贷款申请后,贷款业务人员应实地勘察核实申请贷款楼盘实际工程形象进度是否符合要求、房屋所建总楼层和户型情况,对现场勘察情况作好记录并签署调查意见,报管理部负责人审批。对同意受理贷款的项目楼盘,应当建立项目楼盘档案。项目楼盘档案管理参照《黔南州住房公积金管理中心个人住房公积金贷款业务档案管理规定》执行。

(十三)关于贷款审批程序。

1、各管理部(业务部)应按照中心授权对个人住房公积金贷款实行严格的“三级审批”制度。即:贷款业务人员应相互交叉完成贷款的初审与复审,审核受理资料的真实性、有效性、完整性,审核无误后再上报管理部负责人审批。审批由管理部主任或副主任完成。各管理部(业务部)必须加强贷前面谈、受理调查和贷中审核、贷后检查等管理,全面落实受理、审核、审批各环节岗位责任和贷款风险防控责任。

2、各管理部(业务部)对超出中心授权的贷款,必须实行“四级审批”制度。即由贷款业务人员和管理部主任分别完成贷款的初审和复审,并对受理资料的真实性、有效性、完整性、合规性负责,审核无误后录入住房公积金信息管理系统确认审核通过,然后上报中心信贷管理科信贷管理科对复审人员提出的拟贷款额度、期限、利率审核无误后上报中心分管领导审批。各审批岗位按各自权限在住房公积金信息管理系统确认审批通过。

(十四)其它规定。

1、借款人或抵押人委托他人代为办理住房公积金贷款手续的,应提交经公证机关公证的委托书。

2、个人住房贷款保险由借款人自愿选择是否投保、自主选择保险公司、自主选择险种。

3、个人住房贷款合同是否公证由借款人自愿选择。

4、购买“二手房”申请个人住房公积金贷款的,如其所购住房为拍卖房,须提供合法渠道拍卖成交的法定证明文件。

5、翻建、大修自住住房贷款期限最长不超过10年。

6、借款人在正常还款6个月后,可申请办理提前偿还部分贷款或一次性提前结清贷款本息。申请提前偿还部分贷款本金的,每次偿还贷款金额应不低于10000元

二、住房公积金提取政策和业务管理方面 

(一)提取审批的规定。各管理部(业务部)按照中心授权对个人住房公积金提取执行严格的“三级”审批制度,即:管理部有提取初审权限的业务人员进行初审,开具支票(电汇单)的业务人员和盖财务专用章的业务人员(以下简称出票人或盖印人)复审,管理部主任或副主任审批。

各管理部(业务部)应分别设立初审(受理)、复审和审批岗位。初审(受理)人员应对提取申请人提交的《黔南州住房公积金提取(转移)申请表》(以下简称《提取申请表》)及申请材料进行初审,主要审查提取申请人资格及申请材料的真实性、完整性和合规性。复审人员和审批人员依据我州住房公积金提取管理政策规定,根据提取人提供的提取资料和初审(受理)人员的意见,分析判断提取业务的真实性,审核提取资料、提取条件、提取额度、提取方式等是否正确,决定是否批准提取申请。

(二)关于正常提取审批和非正常提取审批。正常提取是指提取申请人的提取申请符合相关提取规定条件且其提供的提取资料真实、完整、合规;非正常提取是指超出正常提取范围的其他提取。

1、正常提取审批:

(1)初审(受理)人员根据相关提取规定进行初审,初审同意提取的,按照提取操作流程进行业务处理

(2)出票人或盖印人按照提取操作规程要求进行复审,并进行业务处理。

(3)管理部主任(副主任)按规定进行审批

2、非正常提取审批:

(1)初审(受理)人员根据相关提取规定进行初审,不符合提取规定的原则上不予受理。情况特殊的,初审(受理)人员应在《提取申请表》中的“经办人审查情况”栏注明“非正常提取”及初审意见或建议,将提取材料提交管理部主任(副主任)审批。

(2)管理部主任(副主任)应严格审核初审(受理)人员提交的非正常提取资料,并根据相关提取规定和提取申请人的具体情况决定是否准予提取。如准予提取的,在提取申请表管理部审批意见”栏签署“同意提取,走特殊审批程序”的审批意见,并注明日期、可提取金额及本人姓名签章。

初审(受理)人员和管理部主任(副主任)须对自己审批意见负责,发生违规审批行为,按有关规定问责。

(3)初审人员根据主任(副主任)的审批意见,按照“特殊提取审批”操作流程进行业务处理

(4)出票人或盖印人按照提取操作规程要求进行复审,并进行业务处理。

    (三)关于提取公积金所需的资料。

1、缴存职工办理住房公积金提取时,如身份证件丢失或过期,可提供户籍所在地公安派出所开具的身份证明及复印件或户口簿及复印件;

2、现役军人办理提取手续的,可提供军官证或士兵证及复印件。

    3、对提取住房公积金用于偿还在信用社(农商行)或邮政储蓄银行等其他中小银行住房贷款的职工,如其住房贷款合同记载的借款要素不齐,不能有效说明其购房贷款真实性的,还应分别提供以下相应证明资料:

(1)购买商品房、保障性住房的,提供经房产部门登记备案的购房合同(或拆迁安置合同)及复印件。

(2)参加单位集资建房的,提供政府或住建房改部门的建房批复文件、单位分房方案名单。

(3)购买“二手房”的,提供购房协议、所购房屋过户后的《房屋所有权证》、契税完税发票及复印件。

(4)建造自有住房的,提供土地权属证明、建设规划许可证明及复印件。

(5)翻建自有住房的,提供建设规划许可证明、原房屋的房屋权属证明和土地权属证明及复印件。

(6)大修自有住房的,提供住建部门出具的房屋鉴定证明、建设规划许可证明、原房屋的房屋权属证明和土地权属证明及复印件。

(四)关于部分购房提取资料的申请时效。

购买现房的,应在签定备案登记的购房合同三个月内办理提取手续;购买期房的,应在备案登记的购房合同载明的交房时间三个月内办理提取手续,若遇延期交房的,需由房开商出具延期交房证明和竣工验收交付使用证明文件。

 

 

                    黔南州住房公积金管理中心

                         2015年2月25日